Kde získať prostriedky na kúpu bytu

Okrem finančných úspor môžeme na kúpu bytu či rodinného domu použiť v súčasnosti aj iné zdroje. Ich použitie je často pre bežného občana nevyhnutné, optimálna je kombinácia viacerých dostupných zdrojov.

FOTO SME - ĽUBOŠ PILC

FOTO SME - ĽUBOMÍR ŠIMNA

Stavebné sporenie:

Prvá stavebná sporiteľňa

VÚB Wüstenrot

ČSOB stavebná sporiteľňa

Hypotekárny úver:

HypoVereinsbank

Istrobanka

Slovenská sporiteľňa

Tatra banka

Všeobecná úverová banka

Pôžička zo Štátneho fondu rozvoja bývania:

Štátny fond rozvoja bývania

Podmienky poskytnutia úveru

Pri žiadosti o stavebný aj hypotekárny úver sa berie do úvahy občianstvo (SR) a najmä schopnosť splácať poskytnutý úver. Na základe toho sa vypočíta vhodná výška mesačných splátok a doba splácania úveru. Podmienkou v stavebných sporiteľniach je predchádzajúce sporenie a teda nadobudnutie 50 percent cieľovej sumy pred poskytnutím úveru.

Hypotekárny úver a pôžičku zo Štátneho fondu rozvoja bývania možno získať aj bez predchádzajúceho sporenia. Pre klienta, ktorý vie odhadnúť riešenie svojej bytovej situácie alebo prestavby bytu a domu, pravdepodobne nie je predchádzajúca doba sporenia prekážkou. Naopak, klient, ktorý uprednostní kúpu nehnuteľnosti a jej nasledovné splácanie, si radšej zvolí hypotekárny úver.

Pôžička zo Štátneho fondu rozvoja bývania je limitovaná vekom žiadateľa do 35 rokov, a najmä skutočnosťou, že žiadateľ nie je zapísaný ako vlastník bytu v katastri nehnuteľností, ďalej aj vymedzením výšky príjmu, ako aj spodnej hranice pre schopnosť splácania a inými podmienkami.

Fond má obmedzené možnosti uspokojiť všetkých žiadateľov, ktorí majú nárok na poskytnutie pôžičky a jeho existenciu plánujú ukončiť v budúcom roku. Nie je isté, či bude mať kontinuitu v inej ustanovizni, ani či sa podarí uspokojiť pôžičkou časť tej väčšiny žiadateľov, pre ktorých fond nemal dostatok prostriedkov. Pôžička zo Štátneho fondu rozvoja bývania plní určité sociálne funkcie v menej solventných vrstvách záujemcov o bývanie.

Výška poskytnutého úveru

Výšku poskytnutého úveru odvodzujú banky predovšetkým od finančných schopností žiadateľa splácať poskytnutý úver. Podmienkou je preukázanie dostatočného príjmu. Cieľová suma (následne aj výška úveru) v stavebných sporiteľniach je porovnateľná s výškou hypotekárneho úveru komerčných bánk. Cieľová suma je v jednotlivých sporiteľniach rôzna.

Hypotekárne banky poskytujú klientom úvery do 60 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Niektoré z nich (Slovenská sporiteľňa) presné úverové limity nevymedzujú.

Aj napriek uvedeným skutočnostiam je podstatným limitom hranica 2,5 milióna Sk, keďže len do tejto sumy možno získať štátnu bonifikáciu úrokovej sadzby.

Banka získava prostriedky na bonifikáciu zo štátneho rozpočtu s mesačným oneskorením oproti splátkam úveru. Istrobanka, Tatra banka a Všeobecná úverová banka riešia časový nesúlad na vlastné náklady. Klient Slovenskej sporiteľne znáša náklady sám. Na začiatku mesiaca zaplatí sumu zodpovedajúcu úrokovej sadzbe 11,75 %, na konci mesiaca mu banka pripíše štátny príspevok na sporožírový účet.

Splatnosť úveru

Splatnosť úveru v stavebných sporiteľniach závisí od zvolenej tarify sporenia, tie sú takmer rovnaké vo všetkých sporiteľniach. Minimálnu dobu sporenia nestanovuje Prvá stavebná sporiteľňa, závisí od konkrétnych zmluvných podmienok. VÚB Wüstenrot stanovuje obdobie na 2 až 6 rokov a ČSOB na 1,5 až 5,75 roka. Maximálna doba splatnosti sa v Prvej stavebnej sporiteľni pohybuje v rozmedzí 7,3 až 17,6 roka, vo VÚB Wüstenrot je to 7,5 až 16,25 roka a v ČSOB stavebnej sporiteľni od 6,9 do 16,1 roka.

Splatnosť hypotekárneho úveru je jednoznačná, 5 až 30 rokov. Výnimkou je Tatra banka, ktorá poskytuje hypotekárny úver maximálne na 20 rokov.

Reálne je však vo všetkých bankách maximálna doba splácania obmedzená rokom odchodu žiadateľa do dôchodku. Potvrdzujú to aj výsledky bánk, podľa ktorých sa hypotekárne úvery najčastejšie poskytujú na dobu maximálne 20 rokov.

Úroková sadzba stavebných sporiteľní

Stavebné sporiteľne ponúkajú úročenie vkladov sporiteľov 3 %, čo je približne na úrovni úročenia vkladov v bankách na bežných účtoch a hlboko pod úrovňou účtov viazaných na obdobie viac ako jeden rok.

Nevýhodou stavebného sporenia je potreba predchádzajúceho sporenia. Klient má nárok na stavebný úver po nasporení 50 % cieľovej sumy. K nasporenej sume mu stavebná sporiteľňa pripisuje úrok 3 % a štátnu prémiu 25 % ročného vkladu (maximálne 4500 Sk).

Táto suma pri šesťročnom sporení zodpovedá úroku z termínovaného vkladu alebo vkladnej knižky okolo 12 %. Ide však iba o prípad, keď suma sporenia zodpovedá minimálnej sume potrebnej na maximálnu štátnu prémiu.

Úroková sadzba hypotekárneho úveru

V septembri 2000 došlo k zníženiu úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. K 1. septembru ju znížila Všeobecná úverová banka (z úrovne 13,5 %) a Slovenská sporiteľňa (z 13,25 %). Od 13. septembra sa k nim pridala aj Istrobanka (taktiež z 13,25 %). Úroková sadzba sa v súčasnosti pohybuje okolo 10 %, odlíšenia sú minimálne. Sú podmienené napríklad aj nižším percentom pri rýchlejšej splatnosti v niektorých bankách. Presné výpočty poskytnú špecializované pracoviská bánk poskytujúcich hypotekárne úvery.

Možnosť čerpania medziúveru

Stavebné sporiteľne ponúkajú okrem riadneho stavebného úveru aj medziúver. Medziúver slúži na preklenutie nedostatku finančných prostriedkov stavebného sporiteľa v období od podania a spracovania úverovej zmluvy do pridelenia cieľovej sumy. VÚB Wüstenrot poskytuje medziúvery len pri rýchlej tarife sporenia a podmienkou je okamžitý vklad vo výške 50 % cieľovej sumy.

Takúto podmienku vyžaduje aj Prvá stavebná sporiteľňa. Tá okrem medziúveru poskytuje aj mimoriadny medziúver. V roku 2000 mali klienti možnosť čerpať tento úver minimálne vo výške 600 000 korún, pričom musí byť zabezpečený len nehnuteľnosťou. Maximálna výška medziúveru je 1 milión korún a úroková sadzba je od 1. januára 2000 stanovená na 9,5 %. Zaujímavou skutočnosťou pri medziúveroch stavebných sporiteľní je fakt, že klient platí úrok z celej sumy, ktorú dostane od sporiteľne k dispozícii, teda aj zo sumy, ktorú už nasporil. Pre klienta je teda jeho čerpanie veľmi nevýhodné.

Drahší predhypotekárny úver

Špeciálnym typom hypotekárneho úveru je predhypotekárny úver. Je určený na preklenutie časového obdobia od začiatku do ukončenia výstavby, zmeny dokončených stavieb, modernizácie nehnuteľností za predpokladu, že klient nemá možnosť zabezpečiť úver v dostatočnej výške vhodnou nehnuteľnosťou.

Predhypotekárny úver sa dá zabezpečiť biankozmenkou, niektorými druhmi vkladov, ručením bonitnou treťou osobou alebo bankovou zárukou niektorej z bánk.

Maximálna lehota splatnosti predhypotekárneho úveru je štyri roky. Úvery sa poskytujú do výšky 60 % súčasnej hodnoty nehnuteľnosti, prípadne odhadu budúcej nehnuteľnosti po jej kolaudácii. Predhypotekárne úvery sú úročené pevnou úrokovou sadzbou. Štátna bonifikácia sa na ne nevzťahuje.

Zabezpečenie úveru

Podmienkou čerpania úveru v stavebných sporiteľniach je schopnosť splácať úver a vhodné zabezpečenie. Klient musí sporiteľni poskytnúť potvrdenie o výške dosiahnutých príjmov a ďalšie formy záruky. Možnosti zabezpečenia úveru sú v jednotlivých sporiteľniach rôzne. Prvá stavebná sporiteľňa rozlišuje úver bez záložného práva (úver do výšky 300 000 Sk) a úver so záložným právom (úver nad 300 000 Sk).

Pri čerpaní nižšieho úveru je teda z hľadiska zabezpečenia výhodnejšie stavebné sporenie, keďže pri hypotekárnom úvere je pri akejkoľvek sume potrebné ručenie nehnuteľnosťou.

Ručenie nehnuteľnosťou

V prípade ručenia nehnuteľnosťou určia akceptovateľnú hodnotu tejto nehnuteľnosti na základe súdnoznaleckého posudku pracovníci stavebných sporiteľní. Do úvahy sa v tomto prípade berie trhová hodnota nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môže byť vlastná alebo vo vlastníctve tretej osoby a musí byť zapísaná v katastrálnom úrade ako objekt záložného práva v prospech stavebnej sporiteľne.

Podľa výsledkov jednotlivých sporiteľní takmer polovica klientov používa úvery a medziúvery na opravu a modernizáciu bytov a rodinných domov. Len niečo vyše polovice klientov využije stavebný úver na kúpu alebo výstavbu bytu alebo rodinného domu. Príliš nízka priemerná cieľová suma (200 000 Sk) iný účel vylučuje.

Hypotekárny úver so záložným právom

Prvoradým zabezpečením hypotekárneho úveru je záložné právo na nehnuteľnosť. Ohodnotenie nehnuteľnosti vykoná súdny znalec akceptovaný bankou na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Pre klienta je ohodnotenie nehnuteľnosti podstatným krokom, keďže výška úveru je maximálne 60 % hodnoty tejto nehnuteľnosti.

Ďalšou podmienkou je poistenie založenej stavby a vinkulácia poistného plnenia v prospech banky.

Poplatky za poskytnutie úveru

Za poskytnutie úveru si stavebné sporiteľne aj hypotekárne banky účtujú poplatky v závislosti od objemu poskytnutého úveru. Medzi ďalšie náklady, ktoré znáša klient, patria poplatky za notársku zápisnicu, vedenie účtu v príslušnej banke (v Istrobanke je vedenie účtu bezplatné) a poistenie nehnuteľnosti.

Stavebné sporiteľne aj hypotekárne banky umožňujú klientom predčasné splatenie úveru, poplatky za takéto splatenie sú v jednotlivých bankách rôzne. Klient znáša aj poplatky za zápis do katastra nehnuteľností, poistenie nehnuteľnosti a prípadné životné poistenie.

Porovnanie možností

Stavebné sporenie je výhodným produktom pre plánovitého klienta. Dva až šesť rokov sporí v stavebných sporiteľniach, po tejto dobe požiada o úver s úrokovou sadzbou garantovanou počas celej doby splácania. Záleží na jeho finančnej situácii, aké vysoké splátky je schopný splácať pri sporení a od toho sa odvíja jeho cieľová suma.

Hypotekárny úver využije klient, ktorý nechce čakať roky na pridelenie úveru a sporiť pri nízkom úroku. Požadovaná úroková sadzba je pri nižších sumách porovnateľná pri oboch typoch financovania, pri niektorých hypotekárnych úveroch je minimálna úroková sadzba dokonca nižšia ako pri stavebnom sporení.

V prípade čerpania nižšej sumy (rekonštrukcia domu alebo bytu) je teda výhodnejšie financovanie stavebným sporením. Samozrejme, v prípade, že si klient túto rekonštrukciu naplánoval dostatočne včas. V opačnom prípade je nútený čerpať nevýhodný medziúver.

Pre flexibilného klienta s dostatočnou bonitou a možnosťou založiť nehnuteľnosť v adekvátnej hodnote je výhodnejší hypotekárny úver. Hypotekárny úver je poskytovaný do výšky 60 % založenej nehnuteľnosti. Alternatívnym spôsobom je založenie ďalšej nehnuteľnosti, čím sa výška úveru navýši.

Najvhodnejšia je kombinácia

Možným riešením financovania bývania je kombinácia stavebného sporenia a hypotekárneho úverovania. V prípade nedostatku finančných prostriedkov pri čerpaní hypotekárneho úveru možno zvyšnú časť financovať stavebným úverom. Alebo naopak, pri nedostatočnej cieľovej sume stavebného sporenia možno túto sumu navýšiť o hypotekárny úver. Tento spôsob je však praktické využiť len v prípade, ak oba typy úverov zastrešuje jeden subjekt. V opačnom prípade je potrebné dvojnásobné zabezpečenie (voči stavebnej sporiteľni aj hypotekárnej banke), keďže na nehnuteľnosti smie viaznuť iba jedno záložné právo.

Aj napriek všestrannejšiemu využitiu stavebných a hypotekárnych úverov je zatiaľ pre mladého občana najvýhodnejším produktom na financovanie bývania pôžička zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

(Podľa Symsite Research ľš)

Pri výške hypotekárneho úveru na kúpu bytu 1 000 000 Sk a splatnosti 5 rokov bude mesačná splátka tvoriť 19 755 Sk, pri splatnosti 20 rokov to bude 7690 Sk.

Do bonity klienta banka odpočíta od čistého príjmu všetky periodické platby a inkasá, mesačnú splátku úveru a minimum na členov domácnosti. U manželov sa zrátavajú oba príjmy.

V tomto príklade by mal tvoriť okolo 30 000 Sk mesačne.

Podmienky poskytnutia ÚveruSPOLOČNOSŤ PRODUKT PODMIENKY

Stavebné sporenie

Prvá stavebná sporiteľňa stavebný úver občianstvo SR, nasporenie

50 % cieľovej sumy,

dosiahnutie hodnotiaceho

čísla, bonita klienta

VÚB Wüstenrot stavebný úver občianstvo SR, nasporenie

50 % cieľovej sumy,

dosiahnutie hodnotiaceho

čísla, bonita klienta

ČSOB stavebná sporiteľňa stavebný úver občianstvo SR, nasporenie

50 % cieľovej sumy,

dosiahnutie hodnotiaceho

čísla, bonita klienta

Hypotekárny úver

HypoVereinsbank hypotekárny úver občianstvo SR, bonita klienta Istrobanka hypotekárny úver občianstvo SR, bonita klienta Slovenská sporiteľňa hypotekárny úver občianstvo SR, bonita klienta Tatra banka hypotekárny úver občianstvo SR, bonita klienta Všeobecná úverová banka hypotekárny úver občianstvo SR, bonita klienta ŠFRB pôžička občianstvo SR, príjem

v stanovených hraniciach

Zdroj: Údaje poskytnuté spoločnosťami, spracované Symsite Researc

ÚverovÉ limity SK

SPOLOČNOSŤ PRODUKT MINIMUM MAXIMUM

Prvá stavebná sporiteľňa stavebný úver 10 000 2,5 mil.

VÚB Wüstenrot stavebný úver 50 000 1,25 mil.ČSOB

stavebná sporiteľňa stavebný úver 50 000 nestanovuje

HypoVereinsbank hypotekárny úver 500 000 nestanovuje

Istrobanka hypotekárny úver 200 000 2,5 mil.

Slovenská sporiteľňa hypotekárny úver nestanovuje nestanovuje

Tatra banka hypotekárny úver 100 000 5 mil.

Všeobecná úverová banka hypotekárny úver 100 000 nestanovuje